Просрочка сдачи дома в ЖСК: в чем отличие от долевого строительства?

Для того, чтобы избежать необходимости соблюдения жестких требований Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщики ищут различные механизмы вложения денег в строительство, минуя сферу правового регулирования указанного закона. В некоторой степени это способствует снижению стоимости квадратных метров. Но насколько это безопасно для участника строительства (пайщика)?

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве) регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Помимо прочих негативных и обременительных для застройщика требований закона, весьма существенным является риск необходимости выплаты существенной неустойки в случае нарушения сроков строительства объектов. Согласно ч. 2 ст. 6 Закона о долевом строительстве, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, указанная неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. Кроме того, на отношения сторон в рамках Закона о долевом строительстве распространяет свое действие Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Сумма неустойки, взыскиваемая в судебном порядке, как показывает практика, является весьма существенной, несмотря на применение судами положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), предусматривающей возможность снижения размера неустойки как явно не соответствующей последствиям нарушения обязательства. В связи с чем потенциальные инвесторы изыскивают возможности ухода от Закона о долевом строительстве, использование иных механизмов привлечения денежных средств граждан для строительства домов. Такой возможностью является институт кооперации или жилищно-строительных кооперативов (ЖСК).

Жилищным или жилищно-строительным кооперативом  в соответствии со ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) признается добровольное объединение граждан и в установленных ЖК РФ, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами.

Согласно п. 1 ст. 123.2 ГК РФ потребительским кооперативом признается основанное на членстве добровольное объединение граждан или граждан и юридических лиц в целях удовлетворения их материальных и иных потребностей, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.

В силу ч. 2 ст. 1 Закона о долевом строительстве, привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Кооператив, созданный в форме жилищно-строительного кооператива, является юридическим лицом, члены кооператива действуют совместно, добровольно и за счет собственных или привлеченных средств приобретают, строят или реконструируют недвижимое имущество для удовлетворения своих потребностей в жилье. При этом жилищно-строительный кооператив является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с положениями ГК РФ, Федерального закона от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях», иных законодательных актов Российской Федерации, а в части жилищных правоотношений — также ЖК РФ и устава кооператива.

В соответствии со ст. 124 ЖК РФ гражданину или юридическому лицу, вступившему в жилищный кооператив, на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса.

Решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) являются обязательными для членов кооператива и служат основанием для вселения в жилые помещения в домах жилищного кооператива.

Основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в жилищном кооперативе. Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью (ч. 1 ст. 129 ЖК РФ).

Возможность взыскания с застройщика неустойки за нарушение сроков передачи квартиры участнику долевого строительства установлено ч. 2 ст. 6 Закона о долевом строительстве. Однако указанный Закон не распространяется на правоотношения, возникающие между ЖСК и пайщиками (п. 3 ч. 2 ст. 1 Закона о долевом строительстве). Правоотношения между пайщиком и ЖСК (в том числе касающиеся ответственности за нарушения обязательств, вытекающих из договора) регулируются только нормами ЖК РФ, уставом кооператива и договором о членстве в ЖСК, которые взыскание неустойки и морального вреда не предусматривают.

Таким образом, если договором между пайщиком и ЖСК неустойка за ненадлежащее исполнение обязательства — нарушение срока окончания строительства дома не предусмотрена, то возникает вопрос об обоснованности взыскания с ЖСК неустойки в силу закона.

На практике суды придерживаются позиции, согласно которой положения Закона о долевом строительстве, в т.ч. в части определения размера неустойки, подлежащей уплате, не применяются к строительству в рамках ЖСК. При этом взыскать с ЖСК неустойку может оказаться вообще невозможно.

К.А. обратился в суд с иском к ЖСК «Синица» о взыскании неустойки, морального вреда. Требования мотивировал тем, что между ЖСК «Синица» — ООО «ОтделкаПермь» и К.А. заключен договор купли-продажи пая, что соответствует стоимости 2-комнатной квартиры. К.А. свои обязательства по договору исполнил надлежащим образом, а ООО «Отделка Пермь» нарушило срок (2 квартал 2011 г.) сдачи дома в эксплуатацию 26.10.2011 г., что является основанием к взысканию неустойки за нарушение срока исполнения денежного обязательства.

Позиция истца по делу сводится к тому, что возникшие между сторонами правоотношения регулируются положениями Закона о долевом строительстве, в связи с чем ответчик обязан уплатить неустойку за нарушение срока передачи объекта участнику долевого строительства.

Суд отказал в удовлетворении заявленных требований, отметив, что законодательством, регулирующим правоотношения в сфере жилищно-строительной кооперации, а также заключенным между сторонами договором не предусмотрена неустойка за нарушение срока исполнения обязательства (см. апелляционное определение Пермского краевого суда от 25.11.2013 по делу № 33-11000).

Другой пример.

Х. обратился в суд с иском к Жилищно-строительному кооперативу «Новая Трехгорка 84», Товариществу на Вере «СУ-№ 155» и Компания», с учетом уточнений исковых требований просил взыскать неустойку за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства.

Суд, рассматривая спор по существу, отметил, что условия договора участия в ЖСК не содержат признаков, позволяющих расценить возникшие правоотношения как обязательства из договора подряда. В этой связи доводы истца о том, что при разрешении спора следовало применить положения Главы 37 Гражданского кодекса РФ – «Подряд», а также положения Закона о долевом строительстве, нельзя признать обоснованными. В удовлетворении заявленных требований было отказано (см. апелляционное определение Московского городского суда от 14.03.2014 по делу № 33-3540).

Невозможность применения к рассматриваемым правоотношениям положений Закона о долевом строительстве и законодательства о защите прав потребителей подтверждается и другими судами (см., например, апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 26.11.2015 по делу № 33-19637/2015, Апелляционное определение Саратовского областного суда от 03.06.2014 № 33-3162 и другие судебные акты).

В то же время суды считают требования пайщика обоснованными и взыскивают с ЖСК неустойку в случае, если неустойка и ее размер установлены договором между пайщиком и ЖСК.

В. обратился в суд с иском к ЖСК о взыскании неустойки (пени) за просрочку исполнения обязательства. В обоснование заявленного требования указал, что паевой взнос внесен полностью, но ответчик свои обязательства по передаче квартиры в установленный срок не выполнил. Жилой дом в эксплуатацию до настоящего времени не введен, квартира ему не передана. В п. 6.3 договора предусмотрена обязанность кооператива в случае просрочки передачи квартиры свыше 6 месяцев выплатить ему неустойку.

Принимая во внимание ст. ст. 309, 310, 421 ГК РФ, исходя из установленных обстоятельств и заявленных требований, суды всех инстанций пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании с ответчика договорной неустойки (см. определение Свердловского областного суда от 22.03.2012 по делу № 33-3061/2012).

Другой пример.

О. обратился в суд с иском к ЖСК «Малахит» о взыскании пени за нарушение срока передачи квартиры за период с 01 января 2013 года по 28 февраля 2013 года, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.

Пунктом 6.3 договора за нарушение срока передачи жилого помещения пайщику более чем на 6 месяцев предусмотрена уплата пайщику пени в размере 0,05% от суммы внесенных пайщиком паевых взносов за каждый день просрочки. Считает, что ответчик неправомерно пользовался денежными средствами истца, в связи с чем просит взыскать с него проценты в порядке ст. 395 ГК РФ, а также неустойку, предусмотренную договором.

Суд заявленные требования удовлетворил, применив при этом ст. 333 ГК РФ (см. апелляционное определение Челябинского областного суда от 25 июля 2013 г. по делу № 11-7044/2013).

Таким образом, вывод из практики можно сформулировать следующим образом: в случае, если в договора с ЖСК предусмотрена возможность начисления неустойки за нарушение обязательств по передаче квартиры пайщику, то такую неустойку взыскать можно. В противном случае отношения с ЖСК, как имеющие специальное правовое регулирование, не подразумевают возможности взыскания неустойки в силу Закона о защите прав потребителей и Закона о долевом строительстве. Более того, суды указывают, что не может быть судом применена и общая норма об ответственности за просрочку исполнения денежного обязательства, содержащаяся в ст. 395 ГК РФ, так как правоотношения между ЖСК и членом кооператива вытекают не из положений ГК РФ, а из факта членства гражданина в кооперативе. Эти правоотношения по своей правовой природе являются не гражданско-правовыми, а корпоративными (членскими). Такие отношения регулируются не ГК РФ, а специальным законодательством: главой 11 (организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов) и главой 12 (правовое положение членов жилищных кооперативов) раздела V (жилищные и жилищно-строительные кооперативы) ЖК РФ, а также Федеральным законом «О некоммерческих организациях» и Уставом ЖСК. Между тем, ни ЖК РФ, ни Федеральный закон «О некоммерческих организациях», ни какой-либо иной нормативный акт не предусматривают ответственность кооператива перед своими членами (бывшими членами) в виде выплаты неустойки или процентов за нарушение сроков возврата внесённых членских и/или паевых взносов в случае их выхода из кооператива или нарушения кооперативом обязательств. Кроме того, положения ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются к отношениям сторон, если они не связаны с использованием денег в качестве средства платежа, средства погашения денежного долга (п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 13, Пленума ВАС РФ № 14 от 08.10.1998 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами»), в связи с чем в случае направления денежных средств на строительство со стороны ЖСК отсутствует факт неправомерного использования денежных средств (см. определение Свердловского областного суда от 28.06.2012 г. по делу № 33-7765/2012).

Несмотря на складывающиеся в практике определенные тенденции, встречаются примеры, которые прямо противоречат устоявшимся подходам.

Р. обратилась в суд с иском к Жилищно-строительному кооперативу «МК-4» о взыскании денежных средств и компенсации морального вреда, в обоснование заявленных требований указывая, что она заключила с ответчиком ЖСК «МК-4» договор согласно которому ответчики должны сдать в эксплуатацию многоквартирный дом. Истец полностью исполнила свои обязательства по оплате квартиры, однако обязательства по договору ответчиками не выполнены, в связи с чем, она несет убытки в виде оплаты за кредит и ежемесячной оплаты за аренду жилого помещения.

Суд первой инстанции пришел к выводу о неприменении к возникшим правоотношениям положений Закона РФ «О защите прав потребителей», и применении к ним положений Закона РФ от 19 июня 1992 г. № 3085-1 «О потребительной кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации».

Суд апелляционной инстанции состоявшееся решение отменил, указав, что из условий договора, заключенного сторонами 05.04.2010 г., и положений Закона о долевом строительстве следует, что фактически между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве жилого помещения1, в связи с чем к возникшим правоотношениям применяются как положения Закона РФ «О защите прав потребителей», так и положения Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В итоге с ЖСК в пользу участника были взысканы неустойка в размере, определенном Законом о долевом строительстве, штраф за отказ от удовлетворения требований потребителя в добровольном порядке, моральный вред (см. апелляционное определение Московского городского суда от 26 марта 2013 г. по делу № 11-9471).

1 В данном случае суд полностью переквалифицировал не только правовую природу договора, но и саму суть сложившихся между сторонами отношений.

Статья опубликована в журнале «Управление многоквартирным домом» (№ 3, 2016, С. 61-65) руководителем юридической компании «Интел-Право»

Добавить комментарий